Паевые инвестфонды уже давно стали надежным источником дохода для отдельных групп инвесторов. При этом постоянно происходят действия, ориентированные на повышение их эффективности в сфере получения дохода для клиентов. Например, появились так называемые рентные ПИФы, специализирующиеся на вступление в права собственности коммерческой недвижимостью.
Прибыль из нее фонд получает двумя путями:
- в виде роста стоимости недвижимости (это приводит к пропорциональному росту стоимости паев);
- в виде платы за арендование недвижимости (это так называемый рентный доход).
Вложения инвестиций рентных ПИФов осуществляются в объекты недвижимости коммерческого типа, которые участвуют в различных бизнес-процессах. К ним можно отнести постройки, в которых ведут деятельность магазины, кафе, цеха и прочие субъекты малого и среднего бизнеса. Также объектом инвестирования рентного ПИФа могут стать и промышленные объекты, относящиеся к категории крупного бизнеса.
Как инвестировать в рентные ПИФы
Разместив свои инвестиции в таком фонде, инвесторы становятся совладельцами всех приобретаемых им объектов недвижимости. В долгосрочной перспективе практически любые подобные вложения являются прибыльными, причем их доходность не ниже средней по доходности всего рынка инвестиций.
Как уже говорилось, гашение паев рентного ПИФа происходит только по завершению его деятельности. Но пайщик может беспрепятственно продать свой пай на биржевом или внебиржевом рынке. Некую трудность при этом составляет невысокая ликвидность подобных активов, поэтому для исполнения заявки на продажу пая может потребоваться неопределенное время.
Популярность принятия решения о создании рентного ПИФа обусловлена тем, что они освобождаются от следующих налоговых обременений:
- на торговые операции с ценными бумагами (доход от них на 100% реинвестируется);
- на имущество;
- на земельные владения.
Таким образом, недвижимость, в которую инвестирует рентный ПИФ, полностью освобождает ее владельца от налоговых обязательств перед государством.
Не накладывает налоговых обязательств и обладание паями. Однако погашение или продажа пая требует от совершающего это действие лица налогового отчисления в размере:
- 13%– для физлиц;
- 20% – для юрлиц.
К недостатку рентного ПИФа можно отнести высокий уровень входа для пайщиков – он имеет порядок десятков тысяч долларов. Поэтому мелким и даже некоторым средним инвесторам этот метод инвестирования недоступен, поскольку требуется вложиться, как минимум, в 2 разных ПИФа, чтобы сформировать диверсифицированный портфель. В то же время требуемая сумма существенно меньше, чем требующийся инвестиционный капитал для вложений в недвижимость напрямую.
Если сравнивать рентные ПИФы с инвестфондами открытого типа, то первые существенно надежнее, но, в то же время, менее доходны. Но это базовое свойство инвестиционных инструментов – надежность и доходность находятся в обратной зависимости друг от друга. В целом, рентные ПИФы созданы для крупных инвесторов, предпочитающих долгосрочные инвестиции в средние по надежности и доходности инструменты.
Как выбрать подходящий рентный ПИФ
Инвесторам при поиске варианта для размещения инвестиций целесообразно обращать внимание на следующие их показатели:
- размер арендной ставки, предлагаемой арендаторам недвижимости, в которую совершаются инвестиции;
- величина комиссии, удерживаемой сервисным агентом (если ПИФ пользуется к его услугам);
- широта прав ПИФа на недвижимость, в которую производится инвестирование (существуют такие правовые ограничения, которые не позволяют рассчитывать на рост стоимости пая при подорожании недвижимости);
- стоимость пая.
Рассмотрим в качестве примера ПИФ ВТБ «Рентный доход». Его деятельность заключается в управлении существующими объектами недвижимости, выполняющими торговые, офисные и складские функции. Доход при этом предполагается получать за счет сдачи их арендаторам.
Расходная часть ПИФа ВТБ Рентный доход составляет (по отношению к стоимости чистых активов):
- 2-2,5% – вознаграждение управляющей компании;
- 0,5% – вознаграждение депозитарию, регистратору, оценщику, аудитору;
- 30% – прочие расходы.
Плюсы и минусы Рентных ПИФов
Среди достоинств можно отметить:
- хорошее соотношение риск/доходность (по сравнению с банковским депозитом риск не на много выше, а вот доходность может быть в несколько раз больше);
- пассивность инвестирования, проходящего по схеме «вложил и забыл» (инвестиции попадают под управление квалифицированным персоналом);
- наличие регулярно выплачиваемой прибыли за счет ренты (в чем-то это похоже на дивиденды по акциям).
А недостатки, присущие рентным ПИФам, вот какие:
- невозможность досрочного погашения (альтернативой может быть только продажа);
- регулярные выплаты вознаграждений УК и прочим субъектам, обеспечивающим работу фонда, причем даже в периоды получения убытков;
- очень ограниченная информация о работе фонда (поскольку он закрытый), что делает выбор выгодного для инвестирования варианта затруднительным.
