Покупка квартиры как инвестиция - купить ее или вложиться в депозит

Гарантировать стабильный и высокий доход, среди ряда всевозможных вариантов размещения собственных активов и средств, достойное место занимают инвестиции в недвижимость. Если в распоряжении инвестора находится приличный стартовый капитал, для него не составит труда сделать жилье уже основным источником прибыли, не дополнительным. Но эффективность покупки квартиры как инвестиции, в качестве альтернативы прочим источникам пассивного дохода, всё равно может вызвать слишком много вопросов у новичков, никогда не имевших дело с подобным активом.

Как актив, квартира способна приносить прибыль, будучи сданной в аренду. Но дохода, по объёму сопоставимого со среднемесячной заработной платой, можно будет добиться только в случае сдачи в аренду одновременно 2-3 квартир, в то время как только с одной прибыль будет сравнительно невысокой. Пусть на первый взгляд такой источник дохода производит впечатление слишком простой стратегии, в нём можно обнаружить много подводных камней, требующих внимания инвестора, тщательного анализа и взвешивания всех преимуществ и недостатков подобного инвестиционного проекта.

Степень выгодности использования квартиры для инвестиций

Под инвестированием в недвижимость понимается приобретение квартиры именно с целью в дальнейшем сдать её в аренду. Соответственно, перед покупкой квартиры следует убедиться в том, что ту или иную жилплощадь вообще имеет смысл приобретать, что можно сделать на основе анализа специального индекса стоимости аренды. Этот индекс представляет собой отношение рыночной стоимости недвижимости и предполагаемой суммы годового дохода с её аренды, что даёт примерное, но близкое к реальности представление о прибыльности текущего предложения.

Рисунок 1. Прежде чем купить квартиру для инвестиций, необходимо оценить финансовую целесообразность такого решения.

Значение этого индекса, характеризующее годовую прибыль, как правило, находится в диапазоне от 10 до 15. Если по результатам расчётов значение индекса находится в указанных пределах, то это значит, что инвестиционный потенциал данной квартиры оценён правильно и без намёка на ошибку. Если полученное значение ниже 10, то недвижимость недооценивают и самым выгодным решением станет немедленная её покупка. Если значение индекса превышает 15, то такая недвижимость является переоценённой и высокого дохода точно не сможет гарантировать, а в случае превышения порога в 25 стоит и вовсе отказаться от предложения.

Важно учесть, что так оценивать недвижимость можно и когда требуется её приобрести с целью инвестирования, но не для аренды. По причине того, что стоимость аренды очень чувствительна даже к самым малейшим колебаниям рынка, на неё можно ориентироваться как на самый достоверный показатель ситуации на рынке недвижимости.

Выбор – покупка квартиры для инвестиции или открытие депозитного счёта

Валютные вклады, как правило, хорошо подходят для сравнительной оценки предложений открытия депозитного счёта и покупки недвижимости между собой. Для этого необходимо вычислить, какую прибыль принесёт депозитный счёт, если в него вложить сумму, требуемую для приобретения предложенной недвижимости. Далее потребуется вычислить, какую прибыль принесёт аренда предложенной к покупке недвижимости. Всё, что после этого останется, это сравнить полученные суммы между собой. Этот показатель очень достоверен, несмотря на многочисленные погрешности и ссылки на частые изменения текущей рыночной ситуации и на валютные колебания.

Сдача квартиры в аренду по определению не сможет принести слишком высокой прибыли, тем более, в случае если в распоряжении инвестора только один объект недвижимости, доступный по его стартовому капиталу. Такие инвестиции могут играть роль только дополнительного дохода.

Рисунок 2. Целесообразность покупки квартиры как инвестиции перед другими типами инвестирования следует тщательно проверить.

Но, в отличие от депозитного счёта, инвестирование в недвижимость можно рассматривать как более надёжный проект, так как банковские вклады априори подвержены влиянию отдельных негативных факторов, среди которых инфляция, валютные колебания и даже вероятность банкротства. В свою очередь стоимость аренды жилья может быть изменена домовладельцем по собственному желанию в соответствии вызовами и запросами рынка.

За исключением отдельных ситуаций, считаемых форс-мажорными, стоимость недвижимости не может измениться в сторону снижения, что позволяет ей по праву считаться одним из самых надёжных объектов для инвестирования и представлять интерес для любого инвестора.

Что лучше – купить квартиру для инвестиций на вторичном рынке или в новостройке

На самом деле инвестирование в строительство недвижимости представляет массу рисков для вложенных средств, к каким относятся нарушение сроков сдачи, мошенничество и ещё многое другое. Но если отбросить их, то такой инвестиционный проект сам по себе покажется очень выгодным.

Рисунок 3. Найти квартиру для инвестиций можно на рынке как вторичного, так и первичного жилья.

По мнению подавляющего числа инвесторов, гораздо выгодней приобретать жильё путём инвестирования в строительство, нежели в квартиру в новостройке. В этом случае даже если принять во внимание затраты на ремонт, покупаемая на стадии строительства квартира обойдётся дешевле примерно на 20%, чем готовая. Такой вариант, безусловно, смотрится удачно в любом случае, приобретается ли квартира для собственного проживания или с целью сдачи в аренду. Однако следует учесть, что на само строительство, независимо от вложенной суммы, должно уйти достаточно много времени, и обычно этот срок составляет по продолжительности не менее года.

За тот же период инвестированные деньги могут приносить доходы, например, будучи вложенными в депозитный счёт или куда бы то ни было ещё. В случае если принято решение о приобретении жилья на вторичном рынке, то за тот же срок инвестор может с его аренды получить солидную прибыль, по объёму равную разнице стоимости готовой квартиры и строительства.